Статья содержание общего имущества в многоквартирном доме. Управляющая частная компания и жильцы. Расчет нормативов ОДН имеет слабые стороны

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ ОТ 13.08.2006 N 491. ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА И(ИЛИ)С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ

(ред. от 06.05.2011)

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ
СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ
РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО
ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО
КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ
УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ

В соответствии со статьями 39 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемые:
- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме;
- Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
2. Признать утратившими силу:
- Постановление Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2004 г. N 89 "Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 8, ст. 671);
- Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 32, ст. 3339).
3. Министерству регионального развития Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома и внесении в нее необходимых изменений, форму указанной инструкции, а также методические рекомендации по ее разработке и применению.
4. Министерству юстиции Российской Федерации представить в установленном порядке в Правительство Российской Федерации проект постановления Правительства Российской Федерации, предусматривающий внесение изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", касающихся порядка внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о правах на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества.
6. Установить, что действие подпункта "г" пункта 24 и пункта 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных настоящим Постановлением, распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.
7. Установить, что:
- границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1 июля 2007 г.;
- границы кварталов, микрорайонов, земли публичного пользования определяются красными линиями в соответствии с градостроительным, земельным и жилищным законодательством Российской Федерации, а также обеспечивается государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 г.
8. Установить, что разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим Постановлением, дает Министерство регионального развития Российской Федерации.

Председатель Правительства
Российской Федерации
М.ФРАДКОВ

Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. N 491

Настоящие Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - общее имущество).

Граждане, проживающие в одном жилом многоквартирном доме, кроме индивидуальных прав и обязательств относительно своей личной собственности имеют круг правомочий, относящихся к общему имуществу. Каждый из собственников имеет права на общедомовое имущество и в то же время обязан совершать ряд действий, направленных на повышение параметров сохранения и поддержания этого имущества в нормальном состоянии. За ненадлежащее содержание общего имущества нарушители несут ответственность.

Бремя расходов на содержание и эксплуатацию общего имущества

Российским жилищным законом бремя расходов на поддержание исправного состояния и эксплуатацию общедомового имущества возложено на собственников жилых помещений, имеющих жилье в одном многоквартирном доме. Все собственники, независимо от их юридического и правового статуса обязаны участвовать в несении необходимых расходов, законодатель не делает исключений в несении бремени расходов для отдельных субъектов в этом вопросе (см. ст. 39 ЖК РФ). При передаче права пользования жилищем другим лицам, собственник не освобождается от несения расходов.

Например, если квартира передана физическому лицу для проживания по договору найма, обязанность на надлежащее содержание общего имущества и несение расходов, связанных с этим содержанием, с наймодателя не снимается, хотя фактически пользуется квартирой и общедомовым имуществом наниматель. В обычной практике суммы, необходимые на оплаты счетов по нормативам, выделяет наниматель, тем самым исполняя обязанность собственника по содержанию общего имущества. Но это условие должно быть установлено договором между лицами, в противном случае несение расходов входит в прямую обязанность собственника помещения.

Платежи на содержание общего имущества носят исключительно целевой характер, должны быть потрачены по прямому назначению, с максимальной эффективностью. Суммы платежей повышаются только по четкому обоснованию.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

Правила регламентированы нормативным актом Правительства РФ и обязательны к исполнению для всех граждан РФ (см. Постановление Правительства N 491 от 13.08.2006). При утверждении правил содержания общего имущества были конкретизированы требования к содержанию этого имущества, определен его состав, освещены вопросы контроля за расходами и меры повышения эффективности содержания имущества. Из анализа правового акта становится понятно, что общее имущество должно отвечать следующим требованиям:

• безопасность и надежность дома, как архитектурного объекта;
• безопасность для жителей дома и лиц, пользующихся помещениями дома и общедомовым имуществом;
• нахождение в исправном состоянии, гарантирующем использование имущества по назначению в любой момент и эффективную подачу коммунальных услуг;
• доступность для граждан.

Большинство перечисленных показателей оцениваются по установленным нормативам. Содержание имущества - один из аспектов управления этим имуществом, доступный для собственников. Центральные вопросы, относящиеся к процессу содержания, обговариваются собственниками и регулируются соглашениями, принятыми на общем собрании собственников жилья (см. ст. 44 ЖК РФ). Содержанием общего имущества уполномочены заниматься Управляющие организации, ТСЖ или сами собственники эффективным личным участием, указанные организации не вправе повышать тарифы на услуги самовольно, без обсуждения такого повышения на общем собрании собственников.

Плата за содержание и ремонт многоквартирного дома и ее размер

Оплата за содержание помещения состоит из сумм по счетам за горячее и холодное водоснабжение, электрическую энергию, работы и услуги, связанные с содержанием дома и т.д. Суммы, вносимые за содержание и ремонт дома должны быть достаточными для проведения необходимых мероприятий по эффективному содержанию и ремонту в полном объеме. Суммы расходов на указанные мероприятия не могут устанавливаться и повышаться своевольно и безосновательно, они высчитываются на основании нормативных актов, регулирующих рассматриваемые вопросы.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома устанавливается на основании нормативов, признанных стандартов обслуживания домов.

При определении нормативов для ремонта и содержания обязательно учитывается состояние здания и внутренних помещений, его соответствие санитарным, противопожарным нормам и требованиям, предъявляемым законом к безопасности проживающих в доме людей. При определении размера оплаты, его изменения и повышения, учитываются и такие факторы, как расположение дома, качество и доступность необходимой для нормальной жизни людей инфраструктуры.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт включает в себя перечень мероприятий и работ, которые в значительной степени улучшают состояние здания, его внутренних помещений и внешнего фасада, замену и переустановку изношенных деталей и объектов, что приводит к значительному повышению функциональности приборов и оборудования. От текущего ремонта капитальный ремонт отличает масштабность. Кроме того, текущий ремонт обычно обходится дешевле капитального. Производится капитальный ремонт по плану, в соответствии с нормативами, и в установленные сроки. Ежемесячная уплата взносов на капитальный ремонт входит в обязанность собственников жилых помещений.

Минимальную границу размера взносов собственников на капитальный ремонт дома определяет субъект РФ, к территории которого относится дом. Определяется сумма взноса на основании расчетов общей площади, которую занимает собственник и на основании федеральных нормативов и методических рекомендаций. При назначении размера взноса учитывается состояние жилья, количество этажей в доме, степень изношенности его элементов.

По решению собственников жилья сумма взноса на капитальный ремонт может быть изменена в сторону повышения, для улучшения эффективности принимаемых мер. Если дом признан в установленном порядке аварийным, либо участок земли, на котором он расположен, изымается для нужд государства или МО, собственники помещений такого дома освобождаются от уплаты взносов за капитальный ремонт.

Обязательные платежи и взносы

Жилищный закон определяет перечень обязательных платежей, которые должны вносить собственники и наниматели жилых помещений. Закон не обозначил такие платежи одним термином, и привычная в обиходе формулировка «квартплата» емко описывает назначение этих платежей. Указанные лица должны платить за содержание, ремонт жилища, и оплачивать коммунальные услуги по определенным тарифам и нормативам, иными словами, собственники и наниматели платят за свою квартиру.

Группа обязательных платежей включает в себя такие направления:

• плата за коммунальные услуги;
• плата за содержание и ремонт;
• плата за наем.

Собственникам жилья, нанимателям, должен быть обеспечен бесперебойный доступ к коммунальным услугам в соответствии с нормативами потребления услуг. Тарифы на коммунальные услуги высчитываются исходя из финансовых затрат, произведенных на реализацию эффективного обеспечения этих услуг гражданам. Тарифы могут индексироваться. В состав платы за указанные услуги входит оплата за горячую воду, холодную воду, электроснабжение, отопительные системы, водоотведение, снабжение газом.

Плату за содержание и ремонт вносят и собственники жилых помещений и наниматели. К этой группе относится оплата за содержание и ремонт общего имущества в доме, а также оплата управления многоквартирным домом. Работы по управлению осуществляют уполномоченные обслуживающие организации. Они занимаются уборкой территории около дома, проверкой, контролем над техническим состоянием объектов и элементов общего имущества, мероприятиями по энергосбережению, вывозом мусора, принимают эффективные меры к обслуживанию лифтового оборудования и другими мероприятиями, которые обеспечивают соответствие состояния дома и придомовых территорий нормативам по технической эксплуатации дома.

Обязательства относительно ремонта, платежи на его проведение определяются исходя из характера прав на жилье. Граждане, у которых жилье находится в собственности, оплачивают не только капительный, но и текущий ремонт.

Местные власти могут увеличивать своим решением перечни услуг и работ, они зависят от климатических условий региона, градостроительных, географических особенностей и состояния жилого фонда.

Граждане, проживающие в государственных и муниципальных домах, как наниматели, должны вносить еще и плату за наем, другими словами, за пользование помещением.

Уплата установленных налогов

Гражданским законодательством России на гражданина - собственника - возложена обязанность по несению бремени содержания имущества, находящегося в его собственности. Иными словами, нести бремя содержания - так относиться к своему имуществу, чтобы оно находилось в исправном состоянии, регулярно обслуживалось, и было пригодным к использованию по своему назначению. Собственник обязан соблюдать правовые акты, которыми закон регулирует правоотношения в жилищной сфере. К одной из обязанностей собственника относится своевременная уплата налогов, связанных с реализацией собственником его прав на жилье.

Граждане-собственники жилых помещений платят налог на имущество физических лиц, собственники, сдающие жилье ради получения выгоды, должны платить подоходный налог. Закон предусматривает и перечень иных налогов и сборов. Налогообложение регулируется налоговым законодательством РФ, в частности Налоговым кодексом РФ, актами субъектов и муниципальных образований. К объектам налогообложения относится имущество, принадлежащее гражданину на праве собственности, применительно к жилым помещениям таким имуществом признается квартира, дом, комната, также в эту категорию входят дачи и придомовые земельные участки, предназначенные для ведения хозяйственной деятельности их собственником. Общее имущество собственников не является объектом для налогообложения.

Мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности

Данные мероприятия предназначены для экономии энергетических и топливных ресурсов и, соответственно, снижения трат граждан на их оплату. Лица, отвечающие за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, разрабатывают перечень мер для повышения энергетической эффективности и представляют его собственникам помещений. Осуществляют мероприятия управляющие и энергосервисные организации. О проведении мер энергосбережения и улучшения энергетической эффективности собственники должны быть предупреждены объявлениями в местах общего пользования, или другими методами.

Обязательно мероприятия должны проводиться в отношении систем электроснабжения, энергоснабжения, отопления, водоснабжения и в отношении проемов дверей и окон, являющихся общим имуществом собственников. Расходы по энергосберегающим мероприятиям несут собственники помещений. Перечень работ устанавливается в каждом случае исходя из состояния дома, включает в себя промывку и очищение трубопроводов, замену ламп накаливания, установку и настройку автоматического закрывания дверей, уплотнение оконных блоков, утепление кровли, чердачных помещений и другие работы.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Геннадий 08.12.2018 22:08

Дубровина Светлана Борисовна 09.12.2018 10:27

Согласна с коллегой.

Захарова Елена Александровна 10.12.2018 11:00

Задать дополнительный вопрос

Нарушения в эксплуатации нежил.помещения в мкд

В наш мкд вьехал магазин на 1 этаж и устроил терминал и производств.цех в подвале мкд. Была разрушена вентиляцион. система,на фундамен дома поставл.компрес.станция и мощн.холод.оборуд.,ликвидирована звукоизоляция и гидро и высота потолка магаз.вплотную без доп.потолка подходит к жилому фонду.Материалы используемые маг. после проверок РПН для звукоизол. не соответствуют назначению. С актом нарушений жильцов не знакомят только через суд.Слышна речь сотрудн.маг. катание телег,удары технологич. оборуд. 05.10.17 маг.ооо интерторг закрыли.ССП Работы внутри продолжаются.Как обратиться и куда? 3 года не жили в своей квартире.Жалобы посали. Как попросить собственника нежил.помещ. и кто его прикрывал из органов.исполн.власти. восстановить расстояние между жил и нежил. помещ. нанесенный ущерб жителям мкд.

Светлана 18.11.2017 15:24

Здравствуйте Светлана! Вам нужно обращаться прежде всего с жалобой в районную администрацию, жилищную инспекцию и районную прокуратуру. Пусть проводят проверку данных фактов и обязывают арендаторов устранить нарушения в кратчайший срок. При отсутствии положительного результата, можете обратиться в суд за защитой своих прав, как собственники помещения. При необходимости можем оказать судебную защиту, для этого можете обратиться на консультацию к нашим специалистам.

Федорова Любовь Петровна 20.11.2017 12:51

Задать дополнительный вопрос

Светлана 22.11.2017 15:56

Я поняла так:что мкд является общей собственностью собственников жилого фонда и собственников нежилого помещения т.к.несущие конструкции в.т.ч фундамент и стены едины согласно ст.ЖК РФ.И мы пожем потребовать как собственники мкд призвать к ответственности собст.нежилого помещения в мкд за ненадлежащее содержание помещения.И просим организовать комиссионную проверку с представителем бти или инспектора по эксплуатации нежилого помещения и спец.инженера по технол.оборуд. и из Управы.Из какой организации д.б. сотрудник если была реконструкция без согл с жильцами мкд,хотим акт о прочности несущих конструкций и изменена и сломана а где то и открыта вентиляц.система и старый лифт. Как нам потребовать комиссию после сьезда магазина?На предмет безопасного проживания в своей квартире.

Здравствуйте Светлана! Сотрудник должен быть из Государственной жилищной инспекции. Пишите заявление в данную организацию и Управу Вашего района.

Федорова Любовь Петровна 22.11.2017 16:40

Задать дополнительный вопрос

Светлана 22.11.2017 16:48

С этим органом власти я имела дела и именно там дали понять и дедо затормозили и порвал мое заявление на личном приеме.ЮЗАО инспекция и сказал попробуйте что то докажите и затем также повел себя участковый только хитрее Какая организация кроме жил инсп. Есть же технические организации

Пишите жалобу на имя Мэра Москвы, что бы данная жалоба с резолюцией мэра, ушла в организацию, которая отвечает за данное направление деятельности в городе.

Федорова Любовь Петровна 22.11.2017 16:59

Задать дополнительный вопрос

Светлана 22.11.2017 17:47

Я начинаю от Мэра,а там перенаправляется в Префектуру и затем РПН.Из РПН звонят и говорят: Мы не понимаем что вы хотите. Я четко формулирую что хочу жить в своей квартире без нарушений условий проживания.Они мне ответили по тел. что видимо к ним ошибочно попала моя жалоба. Я попросила отразить письменно и поставила в изаестность что вопрос будет после их ответа решаться через Мэрию т.к.именно через Мэрию был закрыт магазин только не за разрушение жил.фонда и вент.систем,а из за постоянного парка машин под окнами Я поняла что после получения ответа из РПН я пишу опять в Мэрию и прошу написать резолюцию на разрешение проверки комиссией инспектором бти и инж.по технолог. оборудованию. Обычно,когда я через Прокуратуру добивалась разрешения на проверки маг.Прокурор писал резолюцию в левом углу. После приема дать делу ход и дата. Как получить разрешение на комиссионную проверку из Мэрии. По тел. исполнителя. внизу обращения или ответом на отдельном бланке через жалобу

Отдельным требованием через жалобу.

Федорова Любовь Петровна 22.11.2017 17:55

Задать дополнительный вопрос

Светлана 24.11.2018 19:52

Я,зарегистрирована и проживаю с рождения в Москве по данному адресу в МКД.Приватизировали квартиру в 1993 с начала приватизации. В нашем доме есть подвал и 1этаж магазин.С конца 2014г своим жильем пользоваться в полном обьме пользоваться нельзя. О чем неоднократно обращались в МЭРИЮ. Подвал оказалось приватизировали без уведомления жильцов учредители граждане с Латышским происхождением.Согласно имеющейся информации в отчуждении общедомовой собственности у жителей МКД участвовали сотрудники Жилищника через подставных лиц и проживающие в муницип. жилье.Мы 4года просим прекратить Производство в подвале ранее это был разлив спиртного., при вызове Полиции нам ставят на вид что это их собственность и будут закон о Тишине соблюдать.Из подвала выходят иностранные граждане восточные а в подвале все коммуникации мкд. В ИФНС этот собственник заявил Наш адрес ул.Вавилова дом и номера комнат без указания подвал и нежилое помещение. С какой просьбой нам обратиться в Мэрию четкой чтобы разобрались в законности приватизации нашего подвала и ето его приватизировал без уведомлений нас и общего собрания и ведут производство Так же используют наши адреса только не квартира а комната И мы не можем подойти к отключению воды и щитовой Мы хотим узнать как платят они налоги за эту площадь ведя там работы и не используют наше электричество и воду Как все это сформулировать. Главное чтобы домпросто не разрушили и санитарные нормы на инфекции этих граждан у воды

Дубровина Светлана Борисовна 25.11.2018 10:34

Задать дополнительный вопрос

Я наниматель жилья, принадлежащего администрации поселения (деревянный дом, печное отопление). Дом признан аварийным по акту и подлежит расселению.Расселение предполагалось в ноябре 2016г, но новый дом, куда должны были переселить жильцов до сих пор не сдан.Поэтому договор с местной УК не заключен. Вопрос: у нас засорился дымоход(своими силами изнутри квартиры прочистить не удалось) , а администрация отказывает в помощи прочистки дымохода на крыше и предлагает чистить за свой счет, мотивируя, что за общедомовое имущество несут ответственность жильцы. Права ли она?

Татьяна Воробьева 31.10.2017 16:51

Здравствуйте Татьяна! Да, согласно ЖК РФ, ответственность за содержание общего имущества дома, несут собственники дома и управляющая организация. Но согласно ПП №491 государственный контроль за общим имуществом дома осуществляют органы исполнительной власти субъектов РФ и федеральные органы исполнительной власти т.е. при отсутствии управляющий организации, администрация должна контролировать и помогать жильцам дома. Пишите жалобу на бездействие администрации, прокуратуру Вашего региона.

Федорова Любовь Петровна 31.10.2017 16:53

Задать дополнительный вопрос

Оплата за содержание управление и ремонт общего имущества в МКД

Управляющая компания выставляет разные тарифы для жильцов (собственников) МКд и для собственников нежилых помещений в том же МКД. Насколько правомерны действия УК.

Прежде всего необходимо уточнить, что содержание общего имущества (ОИ) многоквартирного дома (МКД) - это комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, техническому обслуживанию общих коммуникаций и технических устройств, санитарной очистке помещений дома и придомовой территории.

Такое определение вытекает из двух основополагающих нор­мативных актов, устанавливающих порядок содержания и техни­ческого обслуживания МКД: Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Правила № 491), и Правил и норм техниче­ской эксплуатации ОИ МКД, утв. приказом Госстроя от 27.09.2003 № 170 (Правила № 170). В первом документе определяется под­робный состав ОИ МКД, управление которым осуществляется управляющей организацией (УО). Этот вопрос в особых коммен­тариях не нуждается, так как состав ОИ закреплен Жилищным кодексом.

• соблюдение характеристик надежности и безопасности дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан;
• сохранность имущества физических и юридических лиц;
• доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями;
• постоянную готовность и дееспособность всех инженерных ком­муникаций;
• поддержание архитектурного облика дома;
• соблюдение прав и законных интересов собственников жилья.

Правила № 491 также определяют состав работ по содержанию ОИ в зависимости от его конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния, природно-климати­ческих условий месторасположения дома. В них подробно рас­сматривается вопрос об обязанности собственников помещений по несению общих расходов на содержание и ремонт ОИ.

Правила № 491 определяют следующий состав работ по со­держанию ОИ:

• осмотр ОИ с целью выявления его некачественного содержания и угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
• освещение мест общего пользования;
• обеспечение нормируемой температуры в помещениях общего пользования;
• уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка, входящего в ОИ;
• сбор и вывоз бытовых отходов;
• содержание и уход за озеленением и благоустройством;
• подготовка к сезонной эксплуатации;
• текущий и капитальный ремонт.

Другой нормативный акт - Правила № 170 регламентирует решение следующих основных вопросов:

• организация технического обслуживания и текущего ремонта ОИ;
• содержание помещений и придомовой территории;
• техническое обслуживание и ремонт жилых зданий на различных территориях;
• особенности технического обслуживания и ремонта жилых зданий на различных территориях.

Подробное изложение всех технических и организационных задач, решаемых при эксплуатации МКД, представлено в Мето­дическом пособии по содержанию и ремонту ОИ МКД (МДК 2-04-2004), разработанном Росстроем.

Изложенный перечень общих требований к содержанию и ремонту ОИ МКД свидетельствует не только о большом объеме всестороннего решения задач технического блока, но и о влиянии этого блока на эффективность функционирования УО по обеспе­чению качества и надежности эксплуатации находящегося в ее управлении комплекса недвижимого имущества.

Структура содержания и ремонта ОИ МКД

Необходимо уяснить, что содержание ОИ МКД как обобщаю­щее понятие состоит из обеспечения содержания и техническо­го обслуживания домов.

В свою очередь, собственно содержание ОИ МКД включает работы:

• выполняемые при проведении технического осмотра отдельных элементов и помещений МКД;
• выполняемые при подготовке зданий к осенне-зимнему и весеннелетнему периодам;
• выполняемые при проведении частичных осмотров;
• по санитарному содержанию МКД;
• прочие.

(См. рисунок в приложенном файле - Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда)

Техническое обслуживание выключает:

• аварийное обслуживание;
• технический надзор;
• проведение осмотров;
• подготовку к сезонной эксплуатации систем дома.

Обе составляющие единого понятия "содержание ОИ МКД" неразрывно связаны между собой, и функции, относящиеся к этим составляющим, осуществляются одной обслуживающей организа­цией. Разница только в объекте управления: в процессе содержа­ния ОИ МКД воздействие оказывается на состояние крыш, черда­ков, подвалов, фасадов, внешнее благоустройство, санитарное состояние, а в процессе технического обслуживания - на общие коммуникации, технические устройства и технические помещения.

Комплексный процесс содержания и ремонта ОИ МКД схема­тически изображен на рисунке. Эта структура позволит руково­дителям УО четко представить состав и последовательность вы­полнения работ, их взаимосвязь при обеспечении необходимого уровня содержания и ремонта МКД.

Большое значение в процессе функционирования УО имеет правильное, т. е. соответствующее нормативным актам, опреде­ление состава каждой работы, выполняемой ею как в процессе содержания МКД, так и при текущем и капитальном ремонте.

Однако состав многих работ, указанных в Правилах № 170, не во всем совпадает с составом этих работ, указанном в МДК 2-04-2004. Кроме того, практика показывает, что в приватизированных кварти­рах в связи с исключением из состава ОИ санитарно-технических приборов и квартирных разводок их обслуживание во многом осуществляется владельцами квартир. Некоторые работы в связи с заменой устаревшей арматуры и оборудования вообще не вы­полняются, например очистка сливного бочка от отложений, ремонт поплавка - шара, притирка пробочных кранов в смесителях и т. п.

Приведем основные работы, подлежащие выполнению в про­цессе осуществления функции содержания ОИ МКД.

Стены и фасады

Удаление элементов декора, представляющих опасность, от­бивка отслоившейся штукатурки и плитки, укрепление домовых номерных знаков.

Крыши и водостоки

Уборка мусора, удаление снега и наледи с кровли, прочистка внутренних и укрепление наружных водостоков, антисептирование и антипирирование деревянных конструкций, промазка фальцев.

Оконные и дверные заполнения

Установка недостающих рам, стекол и дверей, ремонт суще­ствующих.

Санитарная уборка

Ежедневная влажная уборка лестниц и площадок нижних двух этажей, то же еженедельно выше второго этажа, ежедневное мытье пола кабины лифта, ежемесячное мытье лестничных пло­щадок и маршей, ежегодное мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов, подоконников, отопительных приборов, поч­товых ящиков.

Санитарная очистка внутридомовой территории

Уборка контейнерных площадок, очистка урн, уборка снега, посыпка территории против наледи, подметание, уборка газонов, выкашивание травы.

Центральное отопление

Консервация и расконсервация системы, регулировка запор­ной арматуры, уплотнение сгонов, испытание системы и ее про­мывка гидропневматическим способом, отключение отопительных приборов при их течи.

Водопровод и канализация

Уплотнение сгонов, временная заделка свищей и трещин, прочистка люков и дворовой канализации, консервация и рас­консервация поливочной системы.

Электроснабжение

Замена ламп, снятие показателей домовых, групповых электро­счетчиков, проверка заземления, замеры сопротивления изоляции.

Аварийное обслуживание

Ремонт и замена сгонов на трубопроводах, смена участков трубопроводов до 2 м, установка бандажей и ликвидация засоров в трубах, замена неисправных участков электросети, ремонт электрощитов и замена плавких вставок. На практике ограничи­ваются устранением течи в системах отопления и водопровода путем отключения аварийного участка.

Рассматривая приведенный перечень работ по содержанию ОИ МКД совместно со схемой, приведенной на рисунке, можно сделать следующие выводы.

Работы непосредственно по содержанию ОИ МКД и его тех­ническому обслуживанию проходят под общим техническим над­зором в процессе общих и частичных осмотров практически одновременно и неразрывно друг с другом. То же происходит при подготовке к сезонной эксплуатации. Указанное обстоятель­ство должно учитываться руководством УО при организации работ по содержанию МКД.

УО, взявшие на себя непосредственное управление МКД и осу­ществляющие содержание дома собственными силами наемных работников, должны соблюдать основные технологические тре­бования при выполнении соответствующих работ.

Для каждого вида работ должна применяться технологиче­ская карта. Учитывая, что большинство работ связано со строи­тельной технологией, целесообразно использовать типовые технологические карты строительной отрасли с внесением в них необходимых корректировок, связанных с эксплуатацией кон­кретного МКД.

Технология производства работ должна предусматривать эффективные способы их выполнения и применение новых, со­временных, долгосрочных и экологически чистых материалов.

Особое внимание следует уделять подготовке к осенне-зимнему сезону МКД с централизованным теплоснабжением. Помимо основных работ по промывке и испытанию внутренней системы отопления и оборудования ИТП, необходимо утеплить дом, вос­становить разрушенную изоляцию трубопроводов и оборудова­ния, отремонтировать при необходимости помещения ИТП, по­красить трубопроводы, подготовить необходимую техническую документацию.

В деятельности УО наименее благополучным является процесс технического осмотра МКД. Нельзя утверждать, что осмотры во­обще не проводятся, но с большой долей вероятности можно говорить об отсутствии у большинства УО необходимой докумен­тации: журналов осмотра, оформленных актов, паспорта готов­ности объекта.

Следует указать, что плановые общие осмотры должны про­водиться два раза в год (весной и осенью). В процессе этой ра­боты осуществляется осмотр здания в целом, включая конструк­ции, инженерное оборудование и благоустройство.

Плановые частичные осмотры предусматривают осмотр от­дельных элементов здания и проводятся по графику.

Внеочередные (внеплановые) осмотры производятся после явлений стихийного характера, например, в Санкт-Петербурге после обильного и длительного снегопада зимой 2009-2010 гг. возникла необходимость внеочередного осмотра кровли.

Все затраты по содержанию ОИ МКД входят в состав платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения, произво­димой собственниками и нанимателями квартир в МКД.

Совершенно очевидно, что от организации содержания МКД и рационального использования финансовых ресурсов, посту­пивших от жильцов для покрытия соответствующих затрат, будет в значительной степени зависеть эффективность функциониро­вания УО, которая управляет МКД.

К текущему ремонту относятся следующие основные виды работ.

Фундаменты

Устранение местных деформаций, усиление и восстановление поврежденных участков фундаментов, отмостки, входов в под­валы.

Стены и фасады

Герметизация стыков, ремонт и окраска фасадов, заделка и восстановление архитектурных элементов.

Перекрытия

Смена отдельных элементов, заделка швов и трещин.

Крыши

Усиление стропил, антисептирование и антипирирование, за­мена водостоков, ремонт гидроизоляции и утепления.

Оконные и дверные заполнения

Смена и восстановление отдельных элементов.

Лестницы, балконы, козырьки

Восстановление или замена отдельных участков.

Полы

Замена и восстановление отдельных участков.

Внутренняя отделка

Восстановление отдельных участков в подъездах, технических помещениях.

Центральное отопление

Восстановление работоспособности отдельных участков си­стемы отопления путем их замены.

Водопровод, канализация и горячее водоснабжение

Замена и восстановление работоспособности отдельных участ­ков той или иной системы.

Электроснабжение

Замена и восстановление работоспособности электроснаб­жения здания, включая электроплиты, до внутриквартирных устройств.

Вентиляция

Восстановление работоспособности системы, включая венти­ляторы.

Мусоропроводы

Восстановление работоспособности всех устройств системы.

Внешнее благоустройство

Ремонт и восстановление участков тротуаров, проездов, отмостки, площадок, навесов для мусоросборников.

Специальные общедомовые технические устройства

Восстановление элементов и частей технических устройств по регламентам заводов-изготовителей. Работы выполняются специализированной организацией по договору с УО, которая управляет домом. К числу технических устройств относятся лиф­ты, ПЗУ, антенны и т. п.

Более подробный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в МКД 2-04-2004.

Руководители УО при проведении текущего ремонта должны следовать определенным правилам.

• Во-первых, текущий ремонт должен выполняться без прекращения обслуживания здания, в т. ч. всеми видами энергоресурсов. От­ключаться могут только отдельные участки энергосистем, на кото­рых производятся восстановительные работы.
• Во-вторых, основанием для определения потребности в текущем ремонте и его объемах должны служить результаты плановых общих технических осмотров.
• В-третьих, текущий ремонт должен производиться в плановом по­рядке, затраты на него должны отражаться в смете доходов и расходов.

К сожалению, в большинстве УО указанные правила не вы­полняются. Это объясняется не только недостаточным профессио­нализмом руководителей УО, но также во многих случаях их стремлением к бесконтрольному использованию денежных средств, предназначенных для проведения текущего ремонта, так как от­чет в этом случае производится только за расходование финан­совых ресурсов, но не за выполнение конкретных запланирован­ных работ.

Такое сложившееся на практике положение дел с планирова­нием, организацией и проведением текущего ремонта значитель­но снижает эффективность функционирования УО.

Необходимо напомнить, что плата за текущий ремонт произ­водится собственниками и нанимателями квартир в МКД и вели­чина этой платы выделена, как правило, отдельной строкой в кви­танции об оплате. Это уже предопределяет возможность всесто­роннего анализа эффективности использования затрат на текущий ремонт и выявления конкретных источников ее повышения.

Капитальный ремонт жилищного фонда

Капитальный ремонт не продлевает срок службы здания, так как он определяется по наиболее долговечным элементам, кото­рые не заменяются во время его проведения.

Капитальный ремонт предусматривает замену одной, несколь­ких или всех систем инженерного оборудования, а также приве­дение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.

К капитальному ремонту можно отнести модернизацию жилых зданий. Модернизация здания заключается в обновлении исполь­зуемых материалов и инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами. Сущ­ность модернизации жилищного фонда состоит в улучшении его потребительских качеств путем повышения уровня благоустрой­ства, а также приведения зданий в соответствие с функциональ­ными требованиями путем применения современных строитель­ных конструкций и материалов.

Изложенные понятия позволяют в практическом планирова­нии и производстве подразделить капитальный ремонт на ком­плексный и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт - это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования с их модернизацией. Он включает работы по всему зданию или его отдельным секциям, при этом возмещается физический и функ­циональный износ.

Выборочный капитальный ремонт - это ремонт с полной или ча­стичной заменой отдельных конструктивных элементов здания для полного возмещения их физического и частично морального износа.

При этом физический износ означает ухудшение технических и эксплуатационных показателей здания, а моральный (функцио­нальный) - постепенное отклонение эксплуатационных показа­телей от современного уровня технических требований по экс­плуатации зданий.

В настоящее время УО имеют дело только с выборочным ка­питальным ремонтом, именно так его классифицирует Фонд со­действия реформированию ЖКХ. Выборочный капитальный ремонт домов, находящихся в управлении УО, производится без рассе­ления домов.

УО может выполнять капитальный ремонт находящихся в ее управлении домов за счет трех источников финансирования:

• использования предоставляемых субсидий;
• собственных средств УО за счет специальных сборов по решению общего собрания;
• финансирования из бюджета региона.

В первых двух случаях денежные средства для оплаты работ находятся на расчетном счете УО. В третьем случае оплату работ может производить администрация, но только после подписания УО акта о выполнении работ.

Таким образом, во всех случаях УО имеет в своем распоря­жении действенный стимул для обеспечения качества и сроков выполнения работ по капитальному ремонту. Однако не все УО умело используют это обстоятельство.

Для руководителей УО планирование и проведение капиталь­ного ремонта является серьезным испытанием на профессионализм. Строительные работы - это особая отрасль, требующая знаний не только технологии их производства, но и специфики организации и взаимоотношений между производителями отдельных видов работ, между ними и заказчиками (в данном случае УО).

УО должна готовиться к капитальному ремонту заранее, не менее чем за год. Изложенный материал дает общее представле­ние об этом виде ремонта.

Начинать следует с обследования дома, составления дефек­тивной ведомости и определения необходимых объемов работ. При выполнении этой работы следует руководствоваться следу­ющими действующими нормативными актами:

• Правила оценки физического износа жилых зданий - ВСН 53-86(р);
• Положение по техническому обслуживанию жилых зданий -ВСН 57-88 (р);
• Положение об организации и проведении реконструкции объ­ектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р).

В указанных документах приведены сроки продолжительности эксплуатации различных элементов жилых зданий до капитально­го ремонта. В случае когда срок службы отдельных элементов дома менее нормативного, планировать их капитальный ремонт при нормальных условиях эксплуатации не имеет смысла.

На основании выявленных объемов работ составляется смета на их производство. Составление сметы необходимо поручить специ­ализированной организации или опытным специалистам-сметчикам.

Для оплаты работ по составлению сметы для капитального ремонта должны быть определены финансовые ресурсы в смете доходов и расходов УО на планируемый год. При проведении ка­питального ремонта с использование субсидий эти затраты должны войти в сводную смету, что предопределяет их возврат УО в той или иной форме. Об этом надо напомнить составителям сметы, которые должны стоимость ее разработки включить в смету. При проведении капитального ремонта за счет бюджета субъекта РФ следует поступать таким же образом. Однако регионы часто не оплачивают стоимость проектно-сметных работ. При проведении капитального ремонта за счет собственных средств УО затраты на разработку сметы оплачиваются также за счет этих средств.

Наличие сметы - необходимое условие для включения дома в план по капитальному ремонту за счет централизованных ис­точников, составляемый в регионе. Смета нужна и для составле­ния договора с подрядчиком при проведении капитального ре­монта за счет средств УО, и для оценки собственных финансовых ресурсов УО в определенный период времени.

Руководители УО часто проявляют недальновидность и не планируют затраты на разработку сметы до окончательного ре­шения о включении дома в план по капитальному ремонту за счет централизованных источников. В результате или дом не попадает в этот план, или руководитель УО срочно нанимает специалиста, который за короткий срок и повышенную плату разрабатывает смету, но она не включается в сводный расчет. В таких случаях недооценка руководителем УО фактора своевременности состав­ления сметы по капитальному ремонту дома нанесет УО опреде­ленный ущерб.

Еще одним важным фактором, влияющим на эффективность работы УО при проведении капитального ремонта, является гра­мотное заключение договора с подрядчиком. Обычно использу­ются типовые, проверенные юристами тексты договора. Ошибки, как правило, могут быть не в тексте, а в установлении срока окон­чания работ и графике их производства.

В практике встречаются случаи, когда точный срок окончания работ фактически не обозначен.

ПРИМЕР В договоре указанно, что подрядчик должен закончить работы в течение шести месяцев с момента перечисления заказчиком (УО) денежных средств на аккредитив для оплаты работ, но не позднее 1 ноября. Заказчик перечисляет деньги на аккредитив 1 июня, т. е. для выполнения работ к намеченному сроку осталось всего пять месяцев. В этом случае подрядчик считает, что шестимесячный срок для производства работ истекает 1 декабря, а заказчик ссылается на оговорку "не позднее 1 ноября". Подобные казусы свидетельствуют не в пользу руководителя УО, подписавшего подрядный договор.

Более серьезные ошибки могут быть допущены при согласо­вании графика производства работ, являющегося неотъемлемой частью договора. Например, при капитальном ремонте внутрен­них санитарно-технических систем МКД график производства работ должен быть составлен по каждому подъезду, что позволит обеспечить более четкий контроль за сроками и качеством про­изводства работ.

Особое внимание должно быть обращено на график работ по ремонту фасада дома. Ремонт производится, как правило, с лесов, которые создают большие неудобства жильцам нерасселенного дома: пыль, грязь, трудность проветривания, возможность про­никновения с лесов в квартиру и т. п. Это обусловливает поста­новку перед подрядчиком задачи скорейшего окончания работ и снятия лесов. На домах с несколькими подъездами и большим периметром фасада сделать это возможно только при давно из­вестном и применяемом на практике методе работы по захваткам, т. е. работы охватывают, например, фасад по двум подъездам, после чего переносятся на другие подъезды (захватки), а леса с первой захватки снимаются. Именно так, с учетом интересов жильцов дома, должен составляться график производства работ. Кстати, это отвечает и интересам подрядчика, так как при грамот­ной организации работ позволяет обойтись меньшим количеством дорогостоящих лесов.

Однако известны случаи, когда подрядчик, пользуясь отсут­ствием у заказчика знаний и опыта в производстве строительных работ, подписывал у руководителя УО график совершенно дру­гого характера.

ПРИМЕР При ремонте фасада одного шестиэтажного жилого дома, общая протяженность периметра которого составляет 700 погонных метров, график предусматривал установку лесов по всему периметру дома (длина более полукилометра!) и последовательное выполнение раз­личных видов работ (промывка и окраска стен, смена водостоков и отливов и т. п.) с использованием установленных лесов. Такая орга­низация работ могла быть оправданна при наличии у подрядчика не менее 8-10 комплексных бригад с необходимыми материально-техни­ческими ресурсами и одновременной работой этих бригад на доме. Практически леса простояли более полугода по всему периметру дома, создавая значительные неудобства жильцам в течение столь длительного периода.

Весьма важным является вопрос контроля со стороны УО за качеством, сроками и организацией работ по капитальному ремон­ту дома. Руководитель УО должен понимать, что в его руках нахо­дится такой весомый рычаг воздействия на подрядчика, как финан­совые ресурсы для оплаты работ. Он должен не просить, а требовать у подрядчика качественного и своевременного выполнения работ, не ограничиваться общением с прорабом, а вызвать на объект при необходимости руководителя подрядной организации, представи­телей районного жилищного агентства, администрации района и надзорных органов. При этом не надо бояться испортить отноше­ния, их надо выстраивать на деловой основе, отстаивая интересы УО. Упомянутые руководители и представители не преминут при неблагоприятном стечении обстоятельств упрекнуть руководителя УО в отсутствии обращений в их адрес.

Необходимо отметить, что руководитель УО при планировании и производстве капитального ремонта с использованием бюджет­ных средств находится под определенным давлением администра­ции района или города, от которой зависит включение дома в план работ. За освоение бюджетных средств отвечает администрация, которая в конце отчетного периода практически не позволит руководителю УО не оплачивать выполненные работы при нали­чии определенных недоделок и низком качестве. Учитывая это обстоятельство, руководитель УО должен уже с момента подпи­сания подрядного договора проявлять настойчивость в выполне­нии его требований подрядчиком, памятуя о том, что в конце срока окончания работ это будет сделать значительно сложнее.

Капитальный ремонт является самым дорогостоящим видом работ, исчисляемым, как правило, миллионами рублей. От его ка­чественного выполнения зависит дальнейшая эксплуатационная устойчивость МКД, а следовательно, и величина затрат на его со­держание и комфортность проживания в доме. Именно эти пока­затели характеризуют в первую очередь эффективность работы УО.

Ремонт, выполняемый в квартирах по заявкам жильцов и за их счет, относится к одному из видов разрешенной хозяйственной деятельности УО.

Этот ремонт производится в домах, находящихся в управлении УО, силами наемных работников или эксплуатирующей организа­ции. Как правило, это небольшие ремонтные работы, доход от которых не оказывает существенного влияния на экономические результаты работы УО. Однако организация в доме силами УО оперативного выполнения необходимых ремонтных работ в квар­тирах обеспечивает комплексный подход к содержанию и ремон­ту МКД, создает жильцам дополнительные удобства и способству­ет их более тесной связи с правлением и инженерными службами.

В заключение следует подчеркнуть, что надлежащее содер­жание и ремонт жилищного фонда - это одна из основных задач УО, качество выполнения которой и затраченные при этом фи­нансовые и материальные ресурсы в значительной степени ха­рактеризуют эффективность функционирования любой органи­зации, в управлении которой находится МКД.

При этом концентрированное изложение в статье основных требований, предъявляемых нормативными актами к содержанию и ремонту жилищного фонда, может стать практическим посо­бием в успешном решении задачи.

По материалам журнала "Управление многоквартирным домом"

Файлы

• Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда (16.2 KB)

Раз в тридцать дней жители многоквартирных домов (МКД) получают квитанцию с графой «текущее содержание жилья», производят оплату за эти услуги, но немногие из нас задумываются, что означает эта графа.

В этом важном вопросе следует подробно разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

В Постановлении Правительства РФ № 491, которое датируется 13 августа 2006 г., регулируются отношения по содержанию имущества, находящегося в общем пользовании собственников многоквартирного дома .

При этом обеспечивается:

1. Соблюдение высокого уровня безопасности и надежности многоквартирного дома;
2. Готовность технического оборудования для обслуживания жильцов посредством коммунальных услуг;
3. Выполнение требований законодательства в области энергоэффективности;
4. Соблюдение прав собственников, проживающих в МКД;
5. Доступность пользования общими жилыми и нежилыми помещениями, а так же придомовой территорией (земельным участком);
6. Безопасность физических лиц, защита от повреждений имущества, находящегося в пользовании физических и юридических лиц и также того, что принадлежит государству и муниципалитету.

Нормы деятельности для коммунальных предприятий, а также установление внутренних тарифов и порядка, по которому должна проводиться оплата услуг для проживающих в многоэтажном доме, закреплены в статье 154 Жилищного кодекса РФ .

Эти нормы были созданы законодателем для того, что урегулировать , которые находятся в долевой собственности.

Под общим имуществом в ст. 154 ЖК РФ подразумеваются следующие объекты:

• Места общего пребывания и использования, такие как лифт, лестничная площадка, чердачное помещение и технический этаж ;
• Крыша ;
• Ограждения, поддерживающие общую структуру дома: двери, бордюры, несущие стены ;
• Оборудование, располагающееся в доме и за его пределами: техническое, электрическое или механическое ;
• Придомовая территория, определяющаяся на основе кадастрового паспорта жилья ;
• Иные объекты, которые также имеют отношение к многоквартирному дому: стоянки для автомобилей, подстанции трансформаторного вида и площадки для детских игр .

Какие виды работ входят в понятие «качественное содержание жилья»?

Важно поддерживать нормальное состояние дома с эстетической точки зрения, а также уделять внимание его функциональным возможностям, устраняя появляющиеся изъяны и неполадки в короткие сроки.

Каждый из жильцов понимает, что управляющая компания должна проводить ряд мер, обеспечивающих ремонт и качественное содержание жилья, но не каждый знает, какие именно меры должны приниматься для этого, и что входит в список обязанностей, возложенных государством .

Услуги, входящие в состав ремонта и управления:

1. Уборка общедомовых помещений, выполненная по всех правилам санитарных нормативов.
2. Работы, направленные на освещение имущества, относящегося к общедомовому пользованию.
3. Проведение работ по озеленению территории, прилегающей к жилому дому.
4. Осуществление вывоза отходов, как собственными силами, так и с помощью сторонних организаций.
5. Обеспечение пожарной безопасности.
6. Создание в помещениях комфортной температуры и оптимального уровня влажности.
7. Регулярные осмотры помещений на возможные дефекты, в том числе на соответствие нормам и предотвращение физических травм и несчастных случаев.
8. Подготовка к монтажу и эксплуатации имущества, предназначенного для общего пользования жильцов.
9. Подготовка и проведение ремонтных работ.

Это лишь основные функции, которыми не должны пренебрегать ТСЖ и управляющая компания.

Если вы хотите узнать, кто имеет право на субсидии при оплате ЖКХ, советуем вам прочитать .

Иногда у жильцов возникает желание проведения дополнительных работ, о котором они заявляют в форме просьбы, направляемой в местную Управляющую компанию или ТСЖ.

Обращения по поводу проведения дополнительной покраски подъезда в более яркий оттенок или еженедельная поливка цветов на лестничной площадке не могут быть удовлетворены, если компания сочтет неуместным проведение подобных работ .

Жильцы имеют право провести собрание с присутствием на нем представителей ТСЖ, где возможно договориться о выполнении вспомогательных работ за дополнительную плату.

Перечень услуг в квитанции ЖКХ

Получая очередную квитанцию об уплате, мало кто из людей, проживающих в МКД, детально изучает их содержание.

Работы, проводимые в домах, подразделяют на:

• Запланированные ;
• Сезонные ;
• Необходимые .

К плановым работам относят заранее обговоренные действия, к которым шла длительная подготовка.

Минимальное количество работ, приходящихся на один МКД, изложено в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года под №170 .

Меньшее количество работ проводить запрещено, а большее согласовывается в индивидуальном порядке на всеобщем собрании жильцов и Управляющей компании.

Необходимые мероприятия вызваны резкой поломкой или обстоятельством, которое повлияло на работу оборудования или внешнего вида здания и требует незамедлительного вмешательства .

К сезонным относят работы, проводимые один раз в год при подготовке многоэтажки к отопительному сезону или его прекращению.

Помимо проводимых услуг, за которые жители вносят оплату ежемесячно по своим квитанциям, существуют еще и дополнительный расширенный перечень услуг.

В ежемесячные расходы управляющая компания может включать проведение сезонных работ .

К таким работам следует относить:

1. Чистку чердачных помещений и замену водосточных труб;
2. Работы по обновлению штукатурки;
3. Работы по замене дверей и окон в доме;
4. Наблюдение и замену при необходимости перил и прочих оградительных элементов;
5. Замену кровли крыш и люков при их износе;
6. Осуществление контроля и замену указателей на жилом доме;
7. Проведение деятельности по облагораживанию придомовой территории кустарниками и цветниками;
8. В зимний период: уборку снега и устранение наледи, а также обработку тротуаров специальными средствами против скользкой поверхности;
9. Обслуживание приборов общего пользования в подъезде: лифтов и мусоропроводного механизма;
10. Профилактику работы водопроводного оборудования в доме;
11. Очистку и влажную уборку, выполняемую в лестничных пролетах;
12. Проверку работы, связанной с функционированием отопительной системы;
13. Улучшение состояния площадок, предназначенных для спортивных занятий.

Формирование тарифов

При формировании тарифов на оплату услуг многие Управляющие компании обходят предварительную согласованность с жильцами и устанавливают свои суммы.

Если случай с завышенной суммой был зафиксирован, нужно незамедлительно провести общее собрание, где сотрудники Управляющей компании должны пояснить увеличенные суммы .

Тарифы должны быть согласованы двумя сторонами: с одной стороны собственниками, обладающими правами на жилые помещения, а с другой стороны — Управляющей компанией.

Управляющей компании запрещено выставлять суммы для тарифов в одностороннем порядке .

Средства, собранные при ежемесячной оплате, идут на проведение работ по осуществлению ремонта, содержанию общего фонда жилья и поддержанию работы всех приборов и элементов общего пользования.

Для граждан, снимающих жилье в таких домах, не должно быть дополнительных сборов за капитальный ремонт, потому что ответственность по уплате за эту графу полностью возлагается на собственника квартиры.

Важно отметить, что присутствие в квитанции дополнительных пунктов, указывающих на сбор за вывоз отходов и содержание лифтов - это нарушение. Эти две графы должны быть включены в «содержание жилья» .

Стоимость обслуживания, установленная на содержание жилья, формирует собственник жилого фонда.

В случаях, когда дом находится в собственности муниципалитета или государства, к оплате дополнительно взимается еще и арендная плата.

Если такие пункты имеют место быть, нужно немедленно проводить перерасчет по установленному тарифу .

Что можно сделать за деньги, собранные на содержание и текущий ремонт в многоквартирном доме? Жильцы наладили диалог с управляющей компанией и совместно взаимодействуют по планированию работ по содержанию многоквартирного дома. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

В ЖК РФ расписаны все принципы распоряжения всего, что входит в собственность многоквартирного дома. Должен выполняться ремонт, стоимость которого рассчитывается от доли каждого владельца. Ее уменьшение регулируется официальными документами.

Закон определяет следующее общее имущество:

• Крыша;
• Лестницы, площадки, чердаки, коридоры, лифты, подвалы;
• Несущие колонны, стены, ограждения;
• Оборудование внутри и снаружи помещения;
• Земля, находящаяся около дома;
• Инженерные системы;
• Прочие объекты, необходимые для общедомового обслуживания.

Все сведения о наличии имущества и его состоянии находятся в технической документации дома. Их содержит Акт осмотра, техучета, проверки оборудования и приборов. В обязанности ответственных лиц входит прием, сохранение и передача технических документов на жилое помещение. При чрезвычайных ситуациях производится осмотр помещения, на основе чего составляется акт. Процедура имеет свои особенности, которые позволяют усовершенствовать принципы управления имуществом.

Благодаря праву управления жильцы могут выполнять ремонт не зависимо от доли каждого. Бремя оплаты за возмещение ущерба ложиться на виновника происшествия. Приватизация предоставляет право участия во всех мероприятиях в качестве владельца. Если у человека есть личная собственность в доме, то он должен знать о системе ее управления.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме определены в законодательстве. Кодекс устанавливает принципы пользования и управления имущества. Это позволяет соблюдать санитарный режим, техническое регулирование, права потребителей. Собственники жилья должны сохранять безопасность конструкций, граждан, имущества. Закон прописывает основные принципы проживания.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме должно содержаться без препятствий для пользования жилой и нежилой недвижимости. Собственники земли могут самостоятельно распоряжаться своим владением. При выполнении всех прав хозяева не должны ущемлять интересы других граждан. Регистрация нужна для регулирования проживания людей.

Закон прописывает обязанность владельцев обеспечивать нормальную работу коммуникаций, приборов, оборудования. Только когда была проведена их регистрация, они могут полноценно функционировать. Жильцы должны постоянно и в полном объеме получать коммунальные услуги. Кодекс определяет ответственность за нарушение этого права. Владельцам имущества нужно поддерживать архитектурный облик дома на основе проектных документов. Эти и прочие особенности содержания включает закон.

Для жильцов действуют следующие правила содержания общего имущества в многоквартирном доме:

• Периодический осмотр имущества, после чего устанавливается наличие проблем и дефектов. На основе этого составляется акт, по которому положено выполнять ремонтные работы. Если недостатки не соответствуют законодательным нормам, то их нужно устранить в ближайшее время. Закон устанавливает правила устранения разных видов дефектов помещений;
• Уборка и регулярная очистка помещений общего пользования. По ЖК РФ обрабатывается помещение и прилегающая к нему территория. Обязательно учитывается время года, поскольку в каждый сезон виды работ могут отличаться;
• Постоянный сбор мусора. Во дворах многоквартирного дома есть место выведения отходов. Работники постоянно обеспечивают их устранение;
• Следование правилам безопасности, что является защитой граждан от неблагоприятных факторов;
• Уход за объектами благоустройства;
• Выполнение ремонтных работ, а также проведение необходимых мероприятий для сезонной эксплуатации. Кодекс включает правила подготовки ко всем сезонам;
• Организация мероприятий по энергосбережению;
• Выполнение монтажа и ведение приборов учета различного оборудования.

Обязанность управления и содержания находится под контролем владельцев квартир или ТСЖ. По ЖК РФ все виды необходимых работ устанавливаются собственниками на собрании, которые должны проводиться регулярно. На них решается много других вопросов общедомового характера, включая распределение доли.

Текущий ремонт может требоваться на основе решения владельцев жилья, а закон лишь определяет правила его проведения. Сначала составляется акт осмотра, после чего выявляются поврежденные части дома, и устанавливается выполнение работ. Определение и назначение рабочих входит в обязанность членов ТСЖ.

Вся ремонтная деятельность, включая устранения дефектов дверей, окон, оплачивается собственниками помещения. Жилищный кодекс включает принципы выполнения капитального ремонта. Это тоже определяется решением собрания. Капитальный ремонт предполагает замену элементов дома по причине их износа. Дом подвергается восстановлению в случае, если произошла порча, или помещение перестало отвечать требованиям безопасности.

Расходы на содержание

Владельцы недвижимости должны нести бремя расходов за содержание общего имущества. При расчете стоимости учитываются доли всех владельцев. Получается, что сумма оплаты за ремонт зависит от площади квартиры, которая присутствует во владении. Регистрация предоставляет обязанность участвовать в финансовых вопросах

Размер платежей, необходимых для общедомового ремонта обязательно определяется собственниками. В этом учитывается перечень работ, качество и объем необходимых услуг. Определение и распоряжение о факте выполнения ремонтных работ устанавливаются на собрании.

Контроль

Обязанностью владельцев считается надлежащее содержание общего имущества. Жилищный кодекс определяет правила пользования. Контроль за соблюдением всех требованием выполняется исполнительными властями регионов.

Управляющие компании, выполняющие какие-либо услуги в период содержания общедомового имущества, несут ответственность перед собственниками за надлежащее осуществлением всех работ. Владельцы имеют право контролировать исполнение всех обязательств, которые выполняет ТСЖ.

Заниматься этими вопросами могут ответственные лица, официально назначенные владельцами. Они будут вести надзор за объемом, качеством и перечнем услуг. Все работы могут проверяться законными способами, к примеру, с помощью экспертной оценки. У собственников есть право требования устранения дефектов в помещении.

Зачем нужен акт осмотра

Жилищный кодекс регулирует все вопросы, связанные с содержанием жилых помещений. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и контроль за его состоянием является обязанностью всех жильцов. В случае возникновения чрезвычайных ситуаций нужно собрать комиссию, которая составляет необходимую документацию.

Акт осмотра – документ, в котором прописано состояние помещения на период проверки. Он создается тогда, когда собственность нуждается в проверки на безопасность. Кодекс устанавливает, что такая документация обязательно создается при чрезвычайных ситуациях.

Каждый собственник имеет свои доли, и эти факты обязательно учитываются в оформлении. Для его составления существует общепринятый образец. Есть некоторые особенности заполнения документации. После этого назначается необходимый перечень работ, нужных для восстановления эксплуатации помещения.

Акт осмотра необходим при:

• Аренде недвижимости, покупке, продаже, обмене;
• Нарушении прав владельцев, например, при затоплении, в результате чего произошла порча имущества.

Составление акта

Документ имеет свои особенности оформления. Его составляют в случае прихода:

• Комиссии с ЖЭКа;
• Виновных в ущербе;
• Свидетелей.

Специалистами выполняются замеры, осмотр квартиры, целостность помещения. После составления акт подписывается всеми участниками процесса, что подтверждает достоверность документации. Можно написать возражения и обосновать их.

Необязательно присутствие второй стороны, нужно лишь приложить снимки, видеозапись и прочие подтверждения соседей. Доказательства могут пригодиться в суде при рассмотрении дела.

Сумма ущерба устанавливается после работы экспертов. Потом акт передается второй стороне, которая при согласии должна его подписать. Желательно выполнить заверку независимыми гражданами. Результаты проверки будут необходимы при рассмотрении дела в суде.

Для заполнения документа желательно использовать образец. Все данные фиксируются только после того, как специалисты проведут осмотр. В документе обязательно фиксируются следующие сведения:

• Дата и время проведения мероприятия;
• Где находится собственность: адрес, этаж, площадь;
• О собственнике и проживающих;
• Наличие ущерба, состояние квартиры;
• Виды повреждений ремонта, мебели, техники;
• Скрытые повреждения;
• Что предприняла комиссия.

В конце обязательно обозначаются данные членов комиссии: ФИО, должность, подписи. По ЖК РФ акт может быть составлен на основе образца в письменной форме. В нем обязательно указываются сведения про ущерб и задействованных в проверке лицах. Конкретных правил к заполнению документации нет, нужно лишь грамотно и подробно расписать ситуацию.

По ЖК РФ у собственников недвижимости должен быть счет с денежными средствами. Их можно будет использовать только для проведения ремонтных работ. Фонд формируется на основе взносов владельцев. По некоторым программам возможно начисление процентов. Если один из собственников продает свою квартиру, то покупатель имеет право на получение доли в фонде. После того как была выполнена приватизация жилья, владелец имеет такие же интересы, как и остальные жители.

Проведение собраний

Кодекс предусматривает организацию регулярных собраний, которые необходимы для управления имуществом. Мероприятие состоит из повестки дня и все решения утверждаются на основе голосования. На нем согласуются все вопросы, касающиеся недвижимости:

• Реконструкция;
• Дополнение хозяйственных конструкций;
• Ремонт.

Закон предполагает организацию собраний для формирования фонда капремонта, установки величины взносов, использования земли. Мероприятие выполняется по очному или заочному голосованию, а на также на основе нормативно-правовых актов.

Придомовая часть

По ЖК РФ общей считается не только собственность, но и придомовая территория. Не зависимо от доли, участок около дома считается общим для всех жильцов. Его увеличение или уменьшение регулируется законом. Члены ТСЖ имеют право распоряжения и управления территорией. Когда происходит регистрация дома, то обязательно учитывается прилегающий участок. В него входят тротуары, дороги, площадки.

Определение границ территории позволит выполнять законные действия. Закон прописывает, что придомовая часть относится к собственности владельцев на праве доли. Если она арендуется, то это надо зафиксировать в протоколе собрания. Доли устанавливаются между проживающими пропорционально площади их квартир.

• Управляющую компанию;

Участок желательно огородить, если рядом нет муниципальной дороги. У владельцев есть право управления местностью. При желании жильцов можно разместить шлагбаум, закрыв местность от посторонних лиц. Кодекс не исключает сдачу земли в аренду, а плата будет перечисляться на общедомовые услуги. Закон устанавливает ответственность за ненадлежащее содержание придомовой территории. К примеру, если на стоящий автомобиль падает лед, то по ЖК РФ суд будет взыскивать ущерб с:

• Управляющей компании;

Кто понесет ответственность, зависит от того, кому принадлежит работа по управлению домом. Кодекс устанавливает, что должны обеспечиваться правила безопасности людей и транспорта.

Принципы парковки

Если на придомовой территории не запрещается установка парковки, то должны соблюдаться правила дорожного движения. Закон запрещает оставлять транспорт с заведенным мотором, грузовики, а также ездить по тротуару.

Автомобиль не должен стоять в неположенном месте, из-за чего не соблюдаются требования безопасности.

По ЖК РФ любые нарушения правил эксплуатации автомобилей наказываются по закону. Парковочная территория не может принадлежать одному человеку.

Правила эксплуатации многоквартирного дома прописаны в законе. У жильцов есть свои права и обязанности. Никакие работы не могут выполняться с ущемлением интересов граждан, поскольку это ведет к ответственности по закону. При получении собственности новый владелец обязан следить за содержанием общего имущества, включая придомовую территорию.